Las diferencias entre arrendamientos rústicos y urbanos
Se rigen por normas jurídicas distintas, la LAU y la LAR, por lo que las diferencias entre los arrendamientos rústicos y urbanos son de base. Nos detendremos en cada uno para explicar sus peculiaridades y para daros varios consejos si os encontráis ante uno de estos tipos de arrendamientos.
Los arrendamientos son un contrato en los que hay que observar muy bien qué legislación es aplicable, basándonos en la fecha de formalización. Por ejemplo, en los arrendamientos urbanos, podremos remitirnos a la LAU 1964 o de 1994. Además, la LAU de 1994 ha recibido diversas reformas que nos obligan a estar actualizados a lo último.
Qué son los arrendamientos urbanos
En todo caso nos referiremos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la norma que regula este tipo de contratos. En su artículo 1, se define qué se considera un arrendamiento urbano:
La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Ante la pregunta de qué se considera vivienda, el artículo 2 del mismo texto lo aclara.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La materia de arrendamientos urbanos nos exige conocer la fecha del contrato porque dependiendo de ésta, tendremos que irnos a un texto legal u otro. Para saber qué legislación es aplicable a nuestro contrato, tendremos en cuenta la siguiente fecha:
- Si es anterior al 1 de enero de 1995, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
- Si es posterior al 1 de enero de 1995, se aplicará la LAU de 1994.
Aclarado, esto nos encontraremos con 2 clases de arrendamientos urbanos:
- Arrendamiento de vivienda, definido en el artículo 2.
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, definición contenida en el artículo 3.
A pesar de ello, hay disposiciones comunes para ambos arrendamientos, las cuales son imperativas y no se pueden negociar. Son 2:
- La fianza.
- La formalización del arrendamiento.
Arrendamiento de vivienda
Ya lo hemos definido anteriormente, pero es importante recalcar que en el artículo 2.2 se establece que las mismas normas se aplicarán al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias arrendadas.
Un clásico caso es el de un garaje que es arrendado como finca independiente y no como anejo de una vivienda. En este sentido, la jurisprudencia se inclina más a aplicar el Código Civil como norma supletoria en este caso.
Entonces, queda claro que el arrendatario de la finca arrendada deberá usarla para el fin de vivienda y no para montar un negocio. En este tipo de contrato rige la voluntad de las partes, pero siempre teniendo en cuenta los preceptos imperativos de la LAU. Por tanto, se puede amoldar y negociar hasta cierto punto, ya que hay aspectos que son imperativos por Ley y no se pueden acordar.
¿Y si he acordado ciertas cláusulas qué van en contra de la LAU? Las consecuencias jurídicas las advierte el artículo 6 de la misma LAU, que dice lo siguiente:
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
El efecto jurídico de pactar cláusulas contrarias a la LAU es el de nulidad parcial, subsistiendo las demás cláusulas que sí son legales o se pueden acordar por la voluntad de las partes. De este modo, los pactos inválidos se sustituirían.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Para los profesionales que quieran arrendar un inmueble para montar un negocio, tenemos el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, contemplado en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial un uso distinto del establecido”.
En esa consideración se encuentran los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, aquellos celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural, docente o asistencial.
Aquí encajan los famosos “arrendamientos de local de negocios”, como los “arrendamientos turísticos”, convertidos en tendencia tras el auge de plataformas como Airbnb.
Decir que este tipo de arrendamientos siempre recae sobre una edificación, así que no se puede tener por objeto un solar; tampoco se aplica a la LAU los arrendamientos de obras, servicios, industria o negocio porque se rigen por el Código Civil.
También rige la voluntad de las partes y supletoriamente el Código Civil, así lo comprobamos en los artículos 29 a 35 de la LAU. A falta de pacto de las partes, la regulación de la conservación, mejora y obras será la misma que en el arrendamiento de vivienda.
Sin embargo, el arrendatario puede subarrendar y ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador, quien sin perjuicio de ello podrá elevar el precio del alquiler. No hay limitaciones respecto al precio de la cesión o subarriendo, pudiendo exceder lo pactado para el arrendamiento.
En otra ocasión, desmenuzaremos de lleno cada contrato sobre su duración, prorrogas, extinción, derechos de adquisición preferente, subrogaciones por mortis causa, etc.
Arrendamientos rústicos
Después de abordar los arrendamientos urbanos, es el turno de los arrendamientos rústicos, los cuales se regulan en la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos (LAR). Su primer artículo define qué es un arrendamiento rústico:
Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Es un contrato dispositivo en cuanto rige la voluntad de las partes, siempre que no se oponga a esta norma. Supletoriamente, regirá el Código Civil; en defecto de éste, los usos y costumbres que sean aplicables.
Una de las primeras diferencias de los arrendamientos rústicos y urbanos, es que los primeros pueden tener una materia regulada específicamente en una Comunidad Autónoma. Así lo avisa su Disposición final segunda, que expresa lo siguiente:
Esta ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las comunidades autónomas con competencia en materia de derecho civil, foral o especial.
Esto quiere decir que si la Comunidad Autónoma tiene materia civil foral regulada en este aspecto, se aplicará con preferencia respecto a la LAR. Un ejemplo sería la Ley 6/1986, de 15 de diciembre de arrendamientos históricos valencianos.
Cabe resaltar que la LAR sigue la línea de la LAU haciendo hincapié en qué NO se considera un arrendamiento rústico. Así lo hace en el artículo 2 estableciendo qué es un arrendamiento de explotación, como en el artículo 5 y 6 para ilustrar qué contratos no son considerados como arrendamientos rústicos.
Características de arrendamientos rústicos
Resumimos rápidamente las características de los arrendamientos rústicos:
- Se pueden celebrar entre personas físicas o jurídicas.
- El arrendatario tiene que considerarse “agricultor profesional”. Artículo 9 del LAR.
- El arrendador puede ser un propietario o un usufructuario, superficiario, censualista u otro análogo.
- Las cooperativas agrarias, cooperativas de explotación comunitaria, sociedades agrarias de transformación y comunidades de bienes pueden ser arrendatarias.
- Si una de las partes es persona jurídica, su objeto social debe ser el ejercicio de la actividad agraria o de actividades complementarias a ésta.
- Una persona física que es titular de una explotación agraria, o de varias, no puede ser arrendatario de otra.
- El objeto del arrendamiento es la explotación. Cuidado con las excepciones del artículo 6 LAR.
- La renta/cuantía del contrato se establece por las partes.
- El pago debe realizarse en la forma y lugar pactados; si no hay costumbre o pacto aplicable, en metálico x años vencidos en el domicilio del arrendatario, debiendo el arrendador entregar recibo del pago.
- Su formalización debe ser por escrito, pero los contratos verbales no son nulos. Esto quiere decir que se presume la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca. Eso sí, hay sentencias que dejan claro que no queda acreditado el arrendamiento por la mera ocupación o detentación posesoria (SAP Asturias 2 de noviembre 2012).
- La duración mínima es de 5 años: si hay cláusula que indique una menor, es nula. El arrendador recuperará las fincas arrendadas cuando acabe el contrato, siempre que lo haya notificado fehacientemente 1 año antes al arrendatario.
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